بررسي چند‌و‌چون دعواي خلع يد از منظر قانوني
دعواي خلع‌يد يكي از دعاوي مالكيت است كه بسيار هم در محاكم مطرح مي‌شود. براي آشنايي شما همراهان سايت مهداد در كافه قانون به بررسي قانوني اين دعوا و ابعاد مختلف آن مي‌پردازيم.
اين دعوا يكي از دعاوي متداول در دادسرا است كه نياز به بررسي قانوني دارد. به همين منظور از كارشناس اين حوزه دعوت كرديم تا در برنامه امروز ما حضور داشته باشند و به سوالاتمان پاسخ دهند. در ادامه سوالاتي كه از حضورشان پرسيديم را مي‌آوريم.
بسيار ممنون كه دعوت كافه قانون را پذيرفتيد و مهمان ما شديد.
به عنوان اولين سوال تعريف دعواي خلع يد را از منظر قانوني مي‌فرماييد؟
بنده هم از دعوت شما سپاسگزارم. دعواي خلع يد يكي از دعاوي است كه مربوط به مالكيت مي‌شود. به‌عبارت‌ديگر؛ دعوايي است كه مالك يك ملك غيرمنقول(مانند خانه، باغ يا زمين) به طرفيت متصرف غيرقانوني مال خود اقامه ميكند و مي‌خواهد كه روند تصرف غيرمجاز پايان يابد و ملك او را از تصرف متجاوز خارج كنند و تحويل او دهند. بر اين اساس سه ركن را براي اين دعوا برشمرده‌اند كه عبارتند از مالكيت خواهان، تصرف خوانده و همچنين غيرقانوني و غيرمجاز بودن تصرف كه اين موارد براي دعواي خلع يد بايد در دادگاه مشخص و محرز شود تا بتوان حكم داد.
دعواهاي ديگري هم وجود دارد كه ممكن است مشابه اين دعوا باشد و مراجعان هنگام مراجعه به دادگاه نتوانند تشخيص دهند كه كدام را بايد مطرح كنند و بعضا دعوا را اشتباه مطرح مي‌كنند و دادگاه هم دعوا را رد ميكند. راهكار شما در اين رابطه چيست؟
به مساله بسيار مهمي اشاره كرديد. ببينيد دعواهاي حوزه مالكيت بعضا شبيه هم هستند اما نمي‌شود يكي را به جاي ديگري مطرح كرد. چون ممكن است اركانِ كاملا متفاوتي داشته باشند و تنها در يك يا دو ويژگي مشابه هم باشند. به‌عنوان‌نمونه تخليه مربوط به رابطه استيجاري است؛ يعني مالك عليه مستاجر خود مي‌تواند دعواي تخليه را مطرح نمايد. همچنين در اين دعوا غيرمجاز و غيرقانوني بودن از ابتداي تصرف مستاجر نيست،بلكه در ادامه ايجاد مي‌شود؛ اما در خلع‌يد ممكن است غيرمجاز و غيرقانوني‌بودن تصرف، از ابتدا باشد. همچنين دعواي تصرف عدواني هم هست كه اصلا در آن مالكيت خواهان شرط نيست و صرفا بايد قبلاً متصرف بوده باشد. اما در دعواي خلع‌يد، مالكيت خواهان شرط است. براي اجراي آراي مربوط به دعاوي خلع يد، بايد حكم، قطعي شود.
با توجه به توضيحات شما يكسري ويژگي‌ها مختص دعواي خلع يد است. امكانش هست توضيح بيشتري بفرماييد؟
بله. علاوه بر مواردي كه عرض كردم، بايد بگويم دعواي خلع‌يد، دعوايي است كه ناشي از مالكيت و به‌عبارتي فرع بر مالكيت است و اين دعوا، مالي محسوب مي‌شود و بايد تقويم گردد. هزينه دادرسي كه خواهان مي‌پردازد، مبتني بر همين تقويم است كه بر اساس قيمت منطقه‌اي مال غيرمنقول مي‌باشد و جدول آن در دادگاه‌ها موجود است و خودشان محاسبه مي‌كنند. دعواي خلع‌يد در مورد مال غيرمنقول مطرح مي‌شود و در مورد اموال منقول، دعواي استرداد و يا تحويل و مانند آن طرح مي‌شود.
نحوه رسيدگي به دعواي خلع‌يد به چه صورتي است؟
دعواي خلع يد دعواي حقوقي و در صلاحيت دادگاه است و چون مربوط به مال غيرمنقول مي‌باشد، در صلاحيت شوراي حل اختلاف نيست حتي اگر تقويم خواسته بر اساس قيمت منطقه‌اي ملك، كمتر از ۲۰ ميليون تومان باشد. دادگاهي هم صالح به رسيدگي است كه در محل مال غيرمنقول وجود دارد.
يكسري دعاوي هم مرتبط با اين دعوا است؛ مثل قلع و قمع، اجرت‌المثل و مطالبه خسارت كه همه مالي هستند و بايد تقويم (ارزش‌گذاري) شوند، هرچند خواهان آن را علي‌الحساب تقويم(ارزش‌گذاري)كرده باشد. بدين‌ترتيب هزينه دادرسي هر يك از اين دعاوي جداگانه محاسبه و گرفته مي‌شود.
نكته مهمي كه بايد مدنظر قرار بگيرد آنست كه دعاوي مرتبط اگر بعضي در صلاحيت دادگاه و برخي ديگر در صلاحيت شوراي حل اختلاف باشند، همه آنها با هم در دادگاه رسيدگي مي‌شوند؛ مثل دعاوي كه در بالا نام برده شد، اگر همراه با دعواي خلع يد مطرح شود با هم در دادگاه مطرح مي‌شوند.
وكيل فريبرز احمري فعال در زمينه كيفري، طلاق، مهريه به صورت آنلاين در شهر اراك فعاليت ميكند.
بايد بدانيم كه در اين دعاوي صرف عدم حضور خوانده دليل بر تصرف عدواني او نيست، بلكه خواهان بايد تصرف غيرمجاز او را اثبات نمايد. دفاع در اين دعاوي از جانب خواهان به چه صورتي است؟
ببينيد همانطور كه عرض كردم در دعواي خلع يد، مالكيت و احراز آن ركن اصلي دعوا محسوب مي‌شود. بنابراين بايد خواهان دليل مالكيت خويش را ارائه دهد. اين دليل مي‌تواند سند رسمي باشد كه بايد با پاسخ استعلام از اداره ثبت يكي باشد و يا اينكه حكم قطعي دادگاه مبني بر تنفيذ معامله و الزام به تنظيم سند را ارائه نمايد. اگر خواهان هيچ كدام از اين دلايل را نداشته باشد دعوايش رد مي‌شود و يا قرار عدم استماع صادر مي‌شود. اينكه در زمان طرح دعواي خلع يد، خوانده دعوا متصرف ملك باشد بسيار مهم است. يعني اگر مالك عليه دو نفر طرح دعوا كند كه يكي الان تصرف عدواني ميكند و يكي ديگر قبلا تصرف عدواني كرده بود، نسبت به كسي كه قبلا تصرف عدواني نموده، رد دعوا صادر مي‌شود. با صدور قرار كارشناسي توسط دادگاه، كارشناس ثبتي، ملكي را كه خواهان ادعا ميكند با سند مالكيت ارائه شده توسط او تطبيق مي‌دهد و همچنين محدوده تصرف عدواني خوانده را با تهيه نقشه و كروكي مشخص مي‌نمايد.
مالكيت خواهان چه مفروزي و چه مشاعي براي طرح دعواي خلع يد كافي است و اگر مالكيت، مشاعي باشد همين كه يكي از مالكان مشاعي طرح دعوا نمايد، كفايت ميكند و لازم نيست همه مالكان مشاعي با هم طرح دعوا كنند.
در مورد ملك مشاعي توضيحات مختصري را بيان نموديد. در مورد طرح دعواي خلع‌يد در اين املاك توضيح بيشتري مي‌فرماييد؟
بله حتما. در مورد خواهان گفتيم كه اگر يك نفر از مالكان مشاعي دعواي خلع يد طرح كند، كفايت ميكند و نيازي نيست كه تمام مالكان در دعوا شركت كنند. اگر كسي كه از او شكايت شده هم يكي از مالكان مشاعي باشد و بدون اجازه ساير شريكان، ملكي را تصرف كرده باشد، متصرف عدواني محسوب مي‌شود و خواهان كه يكي از مالكان مشاعي است، مي‌تواند خلع يد او را بخواهد.
اگر خواهان هم فقط مالك منفعت(مستاجر) باشد هم مي‌تواند بنابر قوانين موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶، دعواي خلع يد را طرح كند. در اينصورت سند عادي اجاره به‌عنوان دليل كافي است.
ممكن است تصرف، عدواني نباشد و ناشي از اشتباه باشد. در اينصورت هم حكم خلع يد صادر مي‌شود؟
خير. چنين نيست. اگر تصرف غير قانوني، ناشي از اشتباه باشد با ۴ شرط دادگاه حكم به پرداخت قيمت مي‌دهد: اولا نبايد تصرف عمدي باشد و بايد ناشي از اشتباه و سهو باشد. ثانيا اگر تصرف سهوي، منجر به احداث بنا شده باشد و خسارات وارده به مالك، به تشخيص دادگاه نسبتا جزئي باشد و خوانده نيز قيمت زمين تصرف شده را طبق نظر كارشناس در حساب دادگستري وديعه بگذارد، حكم به پرداخت قيمت و اصلاح سند صادر مي‌شود. درحاليكه اگر يكي از اين شرايط توسط دادگاه احراز نشود، حكم به خلع يد و قلع و قمع بنا صادر مي‌شود.
براي اطلاعات بيشتر در مورد قانون به سايت دادكوشا مراجعه كنيد