ماده 1 قانون اصلاح قوانين و مقررات مؤسسه استاندارد و تحقيقات صنعتي ايران
به منظور تعيين، تدوين و نشر استانداردهاي ملي (رسمي) و نظارت بر اجراي
آنها و همچنين انجام تحقيقات مربوط، مؤسسه استاندارد و‌تحقيقات صنعتي ايران كه در
اين قانون اختصاراً مؤسسه ناميده مي‌شود به موجب مواد بعدي اين قانون انجام وظيفه
خواهد نمود.
قانون راجع به بدهي واردين به مهمانخانه‌ها و پانسيونها
مصوب 1 شهريور ماه 1312
ماده اول ـ صاحبان مهمانخانه و پانسيون و جاهاي مانند آن حق دارند مادام كه وارد يا مسافر بدهي‌خود را از بابت كرايه منزل و قيمت غذا و ساير چيزهايي كه مصرف كرده‌اند نپردازد از خروج اشياء و اثاثيه متعلق به او معادل بدهي او جلوگيري كرده و در شهرها از مامورين نظميه و در خارج از شهرها از مامورين امنيه توقيف اشياء مذكور را تقاضا كنند.
هرگاه معلوم شود كه اشخاص فوق بدون حق مانع خروج اسباب يا اثاثيه شده و يا توقيف آن راتقاضا كرده‌اند علاوه بر جبران خسارات مالي مسافر يا وارد به جزاي نقدي از پنجاه تا هزار ريال‌محكوم خواهند شد.
تبصره ـ حق استفاده از اين ماده مخصوص كساني است كه قبلا كرايه منزل و قيمت غذا و غيره رااعلان و در محلي كه هر وارد بتواند آن را ببيند الصاق كرده باشند.
ماده دوم ـ هر كس در مهمانخانه يا رستوران و جاهاي مانند آن وارد شده و پس از بيتوته يا صرف غذا و غيره به استناد نداشتن مالي از تاديه كرايه منزل يا قيمت چيزهايي كه مصرف كرده خودداري نمايد علاوه بر محكوميت حقوقي به حبس تاديبي از 8 روز تا 15 روز محكوم خواهد شد.
اصل يكصد و هفتاد و دوم قانون اساسي
براي رسيدگي به جرايم مربوط به وظايف خاص نظامي يا انتظامي اعضاء ارتش، ژاندارمري، شهرباني و سپاه پاسداران انقلاب
اسلامي، محاكم نظامي مطابق قانون تشكيل مي گردد، ولي به جرايم عمومي آنان يا جرايمي كه در مقام ضابط دادگستري مرتكب شوند در محاكم عمومي رسيدگي مي شود.
دادستاني و دادگاه هاي نظامي، بخشي از قوه قضائيه كشور و مشمول اصول مربوط به اين قوه هستند.
من در اين مقاله براي هريك از موضوعات مطرح شده در دعاوي ملكي، راهكارها و ترفندهاي قانوني بروز و كاربردي را با زباني ساده مطرح كرده ام كه عملاً با خواندن آن ها نياز شما حتي به بهترين وكيل ملكي تهران و مشاوره حقوقي ملكي نيز به حداقل خواهد رسيد.
علي رغم آن كه معمولاً افراد براي خريد و فروش املاك و مستغلات بسيار سنجيده عمل مي كنند و دقت و توجه بسياري را مبذول مي دارند اما تجربه من در دادكوشا نشان ميدهد كه در بسياري از معاملات ملكي همه چيز طبق روال پيش نرفته و ممكن است يكي يا هر دو طرف معامله به تعهدات خود عمل نكند و معامله با مشكل رو به رو شود. به چنين اختلافاتي ميان افراد دعاوي ملكي گفته مي شود كه در دسته بندي هاي مختلفي تقسيم بندي مي شوند.
به خاطر داشته باشيد كه وكيل در تهران زياد است اما قول مي دهم تعداد وكيل ملكي خوب در تهران شايد از تعداد انگشتان دست هم كمتر باشد. بنابراين پيش از عقد قرارداد دقت كنيد كه وكيل مورد نظر حاضر است چه مقدار از اطلاعات خود را و با چه كيفيتي در اختيار شما قرار دهد.
آشنايي با دعاوي ملكي و انواع آندر ابتدا لازم مي دانم كه انواع دعاوي ملكي را به شما معرفي كنم. دعاوي ملكي داراي دسته بندي هاي مختلفي بوده و شامل موضوعاتي مثل، الزام به تنظيم نمودن سند، الزام به گرفتن پايان كار و … مي باشد.
انواع دعاوي ملكي عبارتند از:
حقوقي: دعاوي ملكي حقوقي يكي از انواع مختلف دعاوي ملكي است. برخي از مهم ترين موارد اين دعاوي عبارتند از:– در رابطه با الزام به تنظيم سند رسمي– در رابطه با سندهاي ضمانتي– فسخ كردن قراردادهايي كه از نظر قانون داراي نقص هستند.– درخواست مطالبه اجرت المثل– دعاوي مرتبط با مطالبه سرقفلي
گفتني است تمامي دعاوي حقوقي مرتبط با سهل انگاري يا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتكاب به جرم مطرح نمي باشد.
ثبتي: ماهيت دعاوي ملكي ثبتي مرتبط با فعاليت هاي حوزه ثبت اسناد است. پرونده هاي زيادي در اين خصوص در دادگاه ها مطرح مي شود كه بنده در اين جا بايد به برخي از آن ها اشاره كنم:– افراز ملك– پرونده هاي مرتبط با باطل شدن سند مالكيت معارض– اجراي ثبت– باطل شدن سند رسمي
معمولاً اين مشكلات بعد از خريد يا انتقال سند و يا در هنگام خريد به وجود مي آيد. در مواقع زيادي دعاوي ملكي ثبتي به دلايلي مثل شتاب زدگي مالك و سهل انگاري او براي خريد و فروش ايجاد مي شود كه خسارت ها و مشكلات زيادي را براي طرفين بوجود مي آورد.
كيفري: ماهيت اين گونه دعاوي مرتبط با انجام جرم است و بحث هايي مثل سهل انگاري، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوي و .. در دعاوي ملكي كيفري دخيل نمي باشد. در حقيقت، هنگامي كه افراد در زمينه مسكن مرتكب جرمي مي شوند، اين پرونده ها با شكايت شاكيان خصوصي يا شكايت مدعي العموم شكل مي گيرد. بيشتر دعاوي كيفري مربوط به كلاهبرداري و سودجويي مجرمان است.برخي از مواردي كه شامل دعاوي ملكي كيفري مي شود عبارتند از:
– خيانت در امانت– فروش غيرقانوني مال به يك يا چند نفر ديگر– جعل نمودن اسناد به منظور كلاهبرداري و فريب ديگران– تغيير دادن كاربري اراضي كشاورزي بدون گرفتن مجوز از دستگاه هاي مربوط– استفاده از سند جعلي در هنگام معاملات ملكي– انتقال منافع ملك ديگران به خود يا افراد ديگر– ارتكاب فساد در حوزه معاملات دولتي
شكل گيري دعاوي الزام به تنظيم سند رسميدعاوي الزام به تنظيم سند رسمي زماني ايجاد مي شوند كه فروشنده تعهد نمايد كه در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمي حاضر شده و سند ملك را به نام خريدار بزند. ولي به دلايل مختلفي مثل بالا رفتن قيمت ملك يا ناتواني در پرداخت اقساط ملك (براي آزاد نمودن سند از رهن بانك) در دفترخانه حاضر نشده و سند انتقال نمي يابد. در اين مواقع خريدار ملك، مجبور مي شود عليه فروشنده، دادخواست و دعوي الزام به تنظيم سند رسمي را مطرح نمايد.
از موارد الزام به تنظيم سند رسمي مي توان به؛ الزام به تنظيم سند رسمي ملك مشاع، الزام به تنظيم سند رسمي بيع، الزام به تنظيم سند رسمي عليه ورثه و … اشاره كرد.
الزام فروشنده به تنظيم سند رسميموضوعي است كه بسياري از كاربران دادكوشا در مشاوره هاي حضوري و تلفني از بنده مي پرسند. خريدار بايستي در زمان معامله مطمئن باشد كه ملك خريداري شده توقيفي يا در رهن بانك نباشد. چرا كه در اين حالت دادگاه نمي تواند رأي به تنظيم سند بدهد.
خريدار بايستي در اين زمان همزمان با الزام فروشنده به تنظيم سند، درخواست فك رهن نمايد. حال اگر دادگاه به نفع وي رأي صادر نمايد، دادگاه نماينده اش را براي تنظيم نمودن سند به همراه خريدار به دفترخانه مي فرستد.
چنانچه پس از معامله ملك و قبل از تنظيم نمودن سند، فروشنده فوت نمايد، خريدار بايستي اين دعواي خود را عليه وراث ملك مطرح نمايد. اگر هم وراث از تنظيم نمودن سند خودداري نمايند، دادگاه براي اين كار نماينده اش را به همراه خريدار به دفترخانه اسناد رسمي مي فرستد.
دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي توسط وكيلخيلي از كاربران دادكوشا از من سؤال مي كنند كه الزام به تنظيم سند رسمي توسط يك وكيل ملكي در تهران چه مزايايي مي تواند داشته باشد؟من در ادامه به برخي از مزاياي الزام به تنظيم سند رسمي توسط وكيل اشاره مي كنم:
با وجود وكيل ملكي، نيازي نيست كه خريدار در دادگاه حضور يابد.وكيل ملكي مي تواند همه خسارت هاي ذكر شده در قرارداد را از فروشنده مطالبه نمايد.اگر ملك در رهن بانك باشد، وكيل متخصص دعاوي ملكي مي تواند از فروشنده فك رهنش را بخواهد.مدت زماني كه طول مي كشد سند به نام خريدار انتقال يابد، كمتر مي شود.در صورتي كه فروشنده حاضر نشود كه سند را به نام خريدار انتقال بدهد، وكيل مي تواند با يك مأمور از دادگاه، براي تنظيم نمودن سند اقدام كند.دوست عزيز دقت داشته باشيد كه موارد بالا در صورتي صادق خواهد بود، كه وكيل مورد نظر شما در زمينه دعاوي ملكي يك متخصص باشد كه ما در دادكوشا از اين جهت حرف هاي زيادي براي گفتن داريم. باز هم تأكيد ميكنم، وكيل ملكي در تهران و در تمام شهرهاي بزرگ كه حجم فعاليت هاي ساختماني در آن ها زياد است مي تواند نقش كليدي را در جلوگيري از خسارت هاي مالي سنگين ايفا كند.
مدارك لازم جهت تنظيم دادخواست الزام به تنظيم سند رسميمدارك مورد نياز جهت تنظيم دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي عبارتند از:
مدارك شناسايي، شامل كارت ملي و شناسنامهارائه كردن قولنامه يا مدرك و توافقات خريدار و فروشندهابطال سند رسمي و اثبات مالكيتسند مالكيت، اسناد رهني، شرطي و ذمه اي، سند اجرايي، سند انتقال اجرايي، سند رسمي بيع (فروش مال در مقابل دريافت وجه نقد) يا اجاره و سند مالكيت معارض يا هر كدام از عقود و نظاير آن همگي جزء اسناد رسمي مي باشند كه در صورت بي اعتباري آن ها ذينفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعواي ابطال سند رسمي اقدام نمايد و دادگاه ها وظيفه دارند به آن ها رسيدگي نمايند.
ابطال سند رسمي و اثبات مالكيت
بطلان سند مي تواند به يكي از دلايل زير باشد:
سند طبق مقرّرات مربوطه صادر نشده باشد. گفتني است ابطال شناسنامه و ابطال اسناد مالكيت معارض از جمله مصاديق اين دعوا هستند.همچنين بي اعتباري سند مي تواند به دليل بطلان معامله باشد. مثل معامله اي كه سندش بيع مال مجهول است.مي تواند بطلان سند به دليل جعليت سند (جعل مادي) باشد.نكات كليدي براي ابطال سند رسمياكيداً توصيه مي كنم به مواردي كه در اين بخش ذكر مي كنم دقت كنيد. اگر دو سند مالكيت كلاً يا جزئاً از حيث حقوق ارتفاعي يا حدود ملك با يكديگر تعارض داشته و اين تعارض با نظر و رأي هيأت نظارت احراز گردد، سند مالكيتي كه ثبتش ديرتر انجام شده باشد سند مالكيت معارض خوانده مي شود.
بنابراين طبق قانون، سندي كه زودتر به ثبت رسيده، تا هنگامي كه از طريق حكم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقي شده و سندي كه بعد از آن به ثبت مي رسد، سند ثبت مؤخر خوانده مي شود و تا هنگامي كه دادگاه حكم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقي مي گردد.
همانطور كه در بالا نيز به آن اشاره كردم، سند مالكيت معارض نيز يكي از انواع سند رسمي است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع يافتن از صدور اين گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسيدگي كنند. صاحبان اين گونه اسناد نيز پس از اطلاع يافتن از موضوع تعارض، بايستي جهت تعيين و تكليف شدن و يا ارائه دادخواست ابطال سند رسمي (سند مالكيت معارض) به اداره ثبتي كه ملك در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمايند.
اما بپردازم به شرايط ابطال سند رسمي كه عبارتند از:
وجود سند مالكيت: سند مالكيت بايد در دست خوانده قرار داشته باشد.رعايت مقرّرات مرتبط با صدور سند: رعايت نكردن قانون جهت صدور سند به دو دسته تقسيم مي شوند كه عبارتند از:۱- عدم رعايت مقررات مرتبط با صدور سند۲- عدم رعايت مقررات مرتبط با تنظيم اسناد رسمي
در مواقعي كه دعاوي ابطال سند به علت عدم رعايت مقرّرات باشد كه مي تواند به طور سهوي يا عمدي ايجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه مي توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به اين كه نحوه درخواست ابطال سند، نياز به تسلط و تخصص به قوانين موضوعه و مقرّرات جاريه و بخشنامه هاي ثبتي و آيين نامه ها دارد.
ضمن آن كه داشتن آگاهي كامل نسبت به رويه هاي دادگاه هاي بدوي، رويه هاي ادارات ثبت و تجديد نظر از مهم ترين موضوعات در زمينه ابطال سند است، با سپردن اين دسته از امور خود به بهترين وكيل دعاوي ملكي در تهران، هم در وقت و هزينه خود صرفه جويي كرده ايد و هم پرونده شما به بهترين صورت رسيدگي مي شود و اين يكي از بهترين گزينه هايي است كه هنگام ابطال سند مي توانيد از آن استفاده كنيد. خوشبختانه وكلاي ملكي كاركشته دادكوشا هم در كنار شما هستند.
شكل گيري دعاوي الزام به تحويل ملك و نكات مهم آنمواقعي كه خريدار مي تواند دادخواست مبتني بر الزام به تحويل ملك را به دادگاه بدهد عبارتند از:
در شرايطي كه ملك سند رسمي داشته باشد.در شرايطي كه ملك سند رسمي نداشته باشد، خريدار بايد پيش از هر چيز ابتدا دعواي الزام به تنظيم نمودن سند را پيش از الزام نمودن فروشنده به تحويل دادن ملك مطرح نمايد. در غير اين صورت دادگاه دادخواستش را رد خواهد كرد.پس خريدار هنگامي مي تواند دعواي الزام به تحويل دادن ملك را مطرح نمايد كه طبق قانون، ملك به وي منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسيده باشد.
دقت داشته باشيد كه، فروشنده تنها در يك مورد خاص مي تواند از تحويل ملك خودداري نمايد و آن هم زماني است كه فروشنده ملك از حق حبس خويش استفاده نمايد.
حق حبس زماني استفاده مي شود كه هر كدام از طرفين دعوا بخواهند از حق خويش مبني بر تحويل ندادن ملك تا هنگام پرداخت پول يا پرداخت نكردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحويل ملك استفاده نمايند.
بنابراين در حق حبس، چنانچه هريك از خريدار يا فروشنده ملك از پرداخت نكردن پول و يا تحويل دادن ملك امتناع ورزد، طرف مقابلش مي تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد. در اين حالت، در صورتي كه طرفين نتوانند به نتيجه برسند كه چه كسي بايد اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسيدگي و ارزيابي اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظايف و تعهداتشان ملزم مي نمايد.
الزام به تنظيم سند رسمي پيش فروشطبق قانون، قرارداد پيش فروش ساختمان بايستي به وسيله تنظيم سند رسمي پيش فروش ملك كه نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالكيت منعقد گردد.
الزام به تنظيم سند رسمي پيش فروش
البته اگر از هر وكيل ملكي در تهران بپرسيد به شما خواهد گفت؛ كه اين الزام اگرچه قانوني است امّا در حال حاضر در تمام كشور اجرا نمي شود. تنها در بعضي شهرها امكان تنظيم اين سند وجود دارد.
اگر پيش خريدار بعد از انعقاد قرارداد بخواهد از اين الزام قانوني استفاده نمايد، بايستي دعواي الزام به تنظيم سند رسمي پيش فروش ملك را در دادگاه مطرح نمايد.
مدارك مورد نياز جهت تنظيم سند رسمي پيش فروش ملكمدارك لازم براي تنظيم سند رسمي پيش فروش ملك عبارتند از:
سند رسمي مالكيت، سند رسمي اجاره و قرارداد رسمي، مبني بر اين كه ملك مورد معامله بابت سرمايه گذاري كردن با حق فروش، به وسيله احداث بنا روي عرصه به شخص پيش فروشنده اختصاص پيدا كرده استپروانه ساخت تمام ساختمان و شناسنامه فني مستقل به ازاي هر واحدبيمه نامه اي مرتبط با مسئوليت موضوع ماده ۹ از قوانين پيش فروش آپارتمانگرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد محل وقوع ملكگرفتن يك تأييديه از مهندس ساختمان مبني بر اتمام عمليات پي ساختمانفسخ قرارداد در دعاوي پيش فروشطبق قانون، در هنگام پيش فروش بايد، مشخصات ملك مورد معامله از جمله مساحت ملك، طبقه و شماره ثبت ملك ذكر گردد. همچنين ملحقات آپارتمان مثل اشتراك آب، برق، گاز، تلفن، پاركينگ و انباري نيز ذكر گردد.
مشخصات ساختمان نيز از مواردي است كه بايد ذكر شود. مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبيل شير آلات، رنگ، سيم كشي، دستگيره درب ها، آيفون، كليد و پريز، كابينت، كولر، سرويس بهداشتي و …
بهاي ملك مورد نظر و چگونگي پرداختش نيز از مواردي است كه بايستي با دقت در قراردادهاي پيش فروش مطرح گردد. كاربر گرامي دقت كنيد كه، بهترين شيوه براي پرداخت، الزام خريدار ملك به پرداخت بخشي از بها طبق پيشرفت كار است. زمان پرداخت نيز در قرارداد مربوطه تعيين مي گردد.
با رسيدن پروسه ساخت به هر مرحله، خريدار بايستي اقساط خود را پرداخت نمايد. در غير اين صورت فروشنده مي تواند قرارداد را فسخ نمايد يا بر اساس روزهاي تأخير، تحويل دادن ملك را عقب بياندازد. همچنين در بعضي قراردادهاي مشاركت ضمن امضاء قرارداد اين شرط گذاشته مي شود كه سازنده ملك تا مدت مشخصي يا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پيش فروش واحدهاي سهم خويش نمايد.
حال اگر سازنده با وجود اين شرط، اقدام به پيش فروش نمودن واحدهاي سهم خويش كند، مالك مي تواند قرارداد مشاركتشان را فسخ كند.مالك اوليه اين دعوا را به طرفيت پيش خريدار و پيش فروشنده مطرح مي نمايد. اگرچه پيش خريدار، با مالك اوليه ملك رابطه قراردادي ندارد ولي با توجه به اين كه پيش خريدار نيز يك طرف از قرارداد پيش فروش بوده، او نيز به عنوان خوانده قرار مي گيرد.
اين نكته را هم بايد اضافه كنم كه، در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوي پيش فروش به علت فسخ قرارداد مشاركت مطرح مي شود.
فسخ قرارداد پيش فروش آپارتمان به دليل عدم پرداخت اقساط يا ثمن (بهاي) قرارداداقساطي بودن ثمن (بهاي) قرارداد از يك طرف باعث مي شود كه قدرت خريد در پيش خريداران افزايش يابد و از طرف ديگر، ممكن است پيش فروشنده ملك را با خطر پرداخت نكردن اقساط از طرف خريداران مواجه سازد.
فسخ قرارداد پيش فروش به دليل عدم پرداخت اقساط يا ثمن (بهاي) قرارداد
لازم است اين را هم عرض كنم كه در قراردادهاي پيش فروش، هر دو طرف مي توانند وجه التزامي را بابت تأخير در پرداخت نمودن اقساط ملك پيش فروش قرار دهند. پيش فروشنده مي تواند در قرارداد شرط نمايد كه پرداخت نكردن به موقع ثمن (بهاي) قرارداد باعث فسخ قرارداد مي شود.
چنانچه پيش خريدار اقساط قرارداد را پرداخت نكند، پيش فروشنده بايستي اين موضوع را به دفترخانه تنظيم كننده سند پيش فروش شده اعلام نمايد. دفترخانه نيز بايد به پيش خريدار اخطار دهد كه ظرف مدت ۱ ماه اقساط معوقه را پرداخت نمايد. در غير اين صورت پيش فروشنده مي تواند قرارداد را فسخ نمايد.
فسخ قرارداد پيش فروش به دليل كسري (خلافي) مساحتبراساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفكيكي با متراژ نوشته شده در قرارداد تا ۵% باشد، هيچ كدام از طرفين قرارداد حق فسخ ندارند ولي اگر اين اختلاف از ۵% بيشتر باشد، پيش خريدار مي تواند قرارداد را فسخ كند (چه متراژ واقعي بيشتر و چه كمتر باشد).
اگر مساحت واقعي ملك كمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولي پيش خريدار قصد فسخ آن را نداشته باشد، فروشنده بايستي قيمت روز آن را به پيش خريدار بدهد. ولي اگر متراژ ملك بيشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خريدار بايستي قيمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملك بپردازد.
با توجه به هزينه بالاي ساخت و سازها در شرايط كنوني كشور و رشد پيش فروش املاك، بنده به شما كاربر گرامي توصيه مي كنم كه در صورت مواجهه با مشكل خلافي مساحت، حتماً با يك وكيل ملكي در تهران مشاوره كنيد.
گواهي پايان كار ساختمان و ارزش حقوقي آنواقعاً گواهي پايان كار ساختمان چه كاربردي دارد؟ گواهي پايان كار مدركي است كه پس از اتمام ساخت و ساز ملك صادر مي گردد. اضافه كنم كه اين گواهي براساس شناسنامه فني ملك صادر شده و افراد بايد در هنگام خريد ملك، به غير از پروانه ساختماني به گواهي پايان كار آن نيز توجه نمايند.
گواهي پايان كار نشان مي دهد كه بنا تخلّف ساختماني نداشته و طبق معيارهاي فني مهندسي و دقيقاً مورد تأييد شهرداري است.تا هنگامي كه از سوي شهرداري، گواهي پايان كار، صادر نشود، اداره ثبت اسناد نمي تواند صورت مجلس تفكيكي را تنظيم كند و تا هنگامي كه صورت مجلس تفكيكي تنظيم نشده باشد، امكان صادر شدن سند براي هريك از واحدها وجود نخواهد داشت.
براي صدور اين صورت مجلس، مالك بايستي بعد از اتمام عمليات ساختماني و گرفتن پايان كار، به دفاتر اسناد رسمي رفته و درخواست صدور آن را نمايد. شما بدون گواهي پايان كار، قانوناً نمي توانيد ملك را به شخص ديگري بفروشيد و اين يكي ديگر از كاركردهاي گواهي پايان كار است.
چنانچه بناي ساخته شده داراي تخلّف ساختماني باشد، پرونده ابتدا به كميسيون ماده ۱۰۰ فرستاده مي شود و اگر كميسيون رأي به پرداخت جريمه دهد، مالك بايستي جريمه را پرداخت كند تا بتواند براي ساختمان خود پايان كار اخذ نمايد.
مراحل اخذ پايان كار ساختمان براساس قوانين سال 1400امّا بپردازيم به مراحل اخذ پايان كار براساس جديدترين قوانين مربوطه. دوست گرامي از شما خواهش مي كنم به تك تك نكاتي كه ذكر مي كنم دقت كنيد تا از هرگونه مشاوره با وكيل متخصص امور ملكي در تهران نيز به بي نياز شويد.
ابتدا مالك بايد مدارك مربوطه را آماده نمايد. اين مدارك عبارتند از:
اصل و كپي كارت ملي، شناسنامه، سند مالكيت، فيش عوارض نوسازي، فيش آب، برق، گاز، تلفن و پروانه ساختمانينقشه معماري ملكارائه كردن كارت سازهبراي ساختمان هاي نوساز، تأييديه استاندارد براي آسانسوراگر مالك فوت شده باشد، كپي مدارك شناسايي وراث و همچنين كپي انحصار وراثت الزامي استمراحل اخذ پايان كار بر اساس قوانين سال 1400 عبارتند از:
ارائه مدارك به شهرداريتكميل فرم مرتبط با اتمام كار ساختمان توسط مهندس ناظر ساختمانرفتن به بايگاني و اخذ پرونده شهرداري و اخذ نوبت بازديد ملكبازديد كارشناس شهرداري از ساختمان بنا شده و سپس ارائه گزارش به شهرداريصدور دستور محاسبه توسط مسئول فنيكنترل نمودن زير بناي ساختمان به وسيله مسئول محاسب شهرداريبررسي كسري پاركينگ و اضافه متراژ توسط مهندس محاسب شهرداري و سپس بررسي مجدد مسئول شهرسازيتكميل برگه گواهي پايان كار در بخش پروانه ساختمان شهرداريامضاء گواهي پايان كار توسط شهردار، معاون شهرسازي، پيش نويس گيرنده و محاسبپايان كار بايستي توسط دبيرخانه تاريخ، شماره و مهر زده شده باشدشرايط ارائه دادخواست الزام به فك رهنممكن است فردي ملكش را بابت گرفتن وام از بانك در رهن گذاشته باشد. چنانچه فرد وام گيرنده تمامي اقساط خود را پرداخت كرده باشد ولي طلبكار (بانك)، ملك مربوطه را فك رهن نكند، فرد وام گيرنده مي تواند دادخواست الزام به فك رهن ارائه نمايد.
حالت ديگر هنگامي است كه طبق قرارداد مشاركت، ملك مزبور در رهن بانك رفته و سازنده متعهد مي گردد كه براي فك رهن اقدام نمايد.
حالت سومي هم وجود دارد و آن هنگامي است كه فرد، ملك در رهن بانكش را از طريق مبايعه نامه به فرد ديگري فروخته و متعهد مي گردد كه تا هنگام تنظيم سند، ملكش را از رهن خارج سازد، اما در زمان مقرر اين كار را انجام نمي دهد. در اين مواقع نيز خريدار مي تواند دادخواست الزام به فك رهن ارائه نمايد.
نحوه اجراي حكم فك رهندر صورتي كه محكوم عليه (فردي كه حكم به ضرر او صادر شده است)، به مدت ۱۰ روز بعد از ابلاغ شدن اجراييه، از اجراي آن خودداري نمايد، طبق ماده ۴۷ از قانون، محكوم له (فردي كه حكم به نفع او صادر شده) مي تواند، توقيف و فروش اموال محكوم عليه را تقاضا نموده و با فروش اموال، فك رهن ملك انجام شود.
همچنين اگر محكوم له (فردي كه حكم به سود او صادر شده است) مبلغي را به عنوان ثمن (بهاي ملك مورد معامله) نزد خود داشته باشد كه به محكوم عليه (فردي كه حكم به ضرر او صادر شده است) تعلق داشته باشد، مي تواند بدون حكم جديد از آن مبلغ كسر نموده و هزينه هاي مرتبط با فك رهن ملك را پرداخت نمايد.
نكات كليدي در دعاوي الزام به فك رهندر اين بخش قصد دارم به برخي از مهم ترين نكات در دعاوي الزام به فك رهن اشاره كنم:
چنانچه شخصي طي قرارداد، متعهد به فك رهن شده باشد ولي در موعد مقرر اين كار را انجام ندهد، محكوم له (فردي كه حكم به نفع او صادر شده است) مي تواند قرارداد مربوطه را فسخ نمايد.اخذ پايان كار، خواسته فك رهن و دريافت صورت مجلس تفكيكي همگي داراي منشأ واحد بوده و مي توان همه آن ها را به طور همزمان در يك دادخواست مطرح نمود.نكات كليدي در دعاوي الزام به فك رهن
بدانيد كه اداره ثبت اسناد، صورت مجلس تفكيكي را با استفاده از پايان كار ساختمان تهيه مي كند.
تفكيك به معناي كوچكتر كردن و تقسيم كردن مال به قطعات كوچكتر مي باشد. اين صورت مجلس براي املاكي كه به چند عدد واحد آپارتماني تبديل شده اند، بعد ازگرفتن پايان كار امكان پذير است.
بد نيست بدانيد براي مالكان زمين نيز امكان صدور اين صورت مجلس وجود دارد. در اين حالت، به پايان كار نيازي نيست و تنها از شهرداري، نقشه زمين مربوطه اخذ شده و ضميمه مي گردد.
اگر فردي پيش از طرح دعواي مربوط به فك رهن، اقدام به پرداخت بدهي مرتهن (رهن گيرنده) نمايد، امكان مراجعه به شخص محكوم و دريافت وجه پرداختي را ندارد.دادخواست مي تواند با استناد به قرارداد بيع باشد. بيع به معناي فروش مال در مقابل دريافت وجه نقد مي باشد. به اين صورت كه مالك كالا (فروشنده) ، مالكيت كالايش را در مقابل دريافت وجه نقد به طرف مقابل (خريدار) واگذار مي نمايد.چنانچه فردي نسبت به در رهن قرار داشتن ملك، شكايتي داشته و معتقد باشد سند رهني به طور غير قانوني ارائه شده، بايستي دادخواست ابطال سند را مطرح نموده و نيازي به طرح كردن دادخواست فك رهن نمي باشد.در مواقعي كه ملك با اجازه مرتهن (رهن گيرنده) به فروش مي رود و خريدار بعد از خريد، رضايت مرتهن را براي تنظيم نمودن سند جلب مي كند، ديگر به طرح دعوا نيازي نيست.قلع و قمع بناي غير مجازقلع و قمع بناي غير مجاز در تهران يكي ديگر از رايج ترين دعاوي ملكي است. در صورتي كه متصرف، بدون قرارداد يا مجوز، اقداماتي مثل كاشتن درخت يا ساخت بنا داشته باشد، ذي نفع مي تواند دادخواستي مبني بر قلع و قمع بناي غير مجاز را به دادگاه تقديم نمايد.
نكات مهم در دعاوي قلع و قمع بناي غير مجاز عبارتند از:
امكان طرح كردن دعواهايي مثل تصرف عدواني يا خلع يد وجود دارد.خلع يد چيست؟ عنوان دعوايي مي باشد كه مالك مال غير منقول مثل زمين، مغازه، خانه بر عليه متصرف غير قانوني اقامه كرده و از محكمه مي خواهد كه به اين كار پايان داده و ملكش را از تصرف خارج كرده و به او تحويل دهد.
نحوه طرح اين دعوي نيز به اين صورت است كه مالك با سند مالكيت خود به محكمه مراجعه نموده و با تنظيم كردن دادخواست و طرح كردن دعوي خلع يد، حق خويش را مطالبه مي نمايد.
تصرف عدواني به چه معناست؟ هر مالي اعم از منقول و يا غير منقول كه در اختيار و تصرف شخصي قرار دارد، بيانگر آن است كه آن مال به او تعلق دارد و مدعي بايستي براي تصرف و بدست آوردن آن به طرح اقامه دعوي بپردازد تا مراجع قضايي به نفع او حكم داده و وي را مالك حقيقي مال بشناسد.
بنابراين هيچ شخصي نمي تواند مالي را كه براي ديگري است با ستم و عدوان و با قدرت شخصي تصرف نمايد مگر در حالتي كه اين كار را به صورت قانوني انجام دهد. در غير اين حالت غاصب محسوب شده و تحت پيگرد قانوني قرار مي گيرد.
فردي كه باغي يا زميني را براي زمان مشخصي اجاره كرده تا در آن زراعت و .. نمايد، اگر فرد ثالثي بدون اجازه گرفتن از او به احداث بنا يا كاشت اقدام نمايد، مستأجر مي تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع را ارائه دهد.اگر اعيان احداث شده ناشي از حق و حقوق زارعانه باشد، فرد نمي تواند در دادگاه درخواست قلع و قمع نمايد.فرد براي طرح اين دعوا بايد سند مالكيت داشته باشد.اگر خواهان اجازه غرس اشجار يا احداث بنا را داشته باشد، مستحق گرفتن اجرت المثل نيز مي باشد.مطالبه وجه التزام قراردادي و شرايط آنمنظور از مطالبه وجه التزام قراردادي اين است كه اگر بيع به هر دليلي انجام نشد، اين وجه به عنوان يك جريمه از سوي شخصي كه عدم انجام معامله به خاطر عمل اوست گرفته مي شود و به شخص ديگري تعلق مي گيرد.
مطالبه وجه التزام قراردادي و شرايط آن
وجه التزام در قولنامه به روش هاي زير مي تواند باشد:
در قولنامه ذكر مي گردد، چنانچه خريدار يا فروشنده از اجراي تعهداتشان امتناع نمايند، بايستي فلان وجه را به طرف مقابلشان بپردازند.يا اين كه در قولنامه ذكر مي شود كه در فلان تاريخ بايد طرفين در دفترخانه حضور يافته و سند تنظيم نمايند. در صورتي كه هريك از طرفين در دفترخانه، حضور نيابند، طرف ديگر بايستي وجهي را به عنوان جريمه به طرف مقابل پرداخته و تعهدش را انجام دهد.تذكر: دقت داشته باشيد كه وجه التزام قراردادي با ضرر و زيان هاي مرتبط با انجام ندادن تعهد فرق دارد. چنانچه در قراردادي وجهي براي تأخير در انجام دادن تعهد يا براي انجام ندادن آن مشخص نشده باشد، ما بايد به دنبال ضرر و زيان هاي انجام ندادن يا تأخير دادن برويم.
چرا كه وجه التزام مبلغي مشخص و مقطوع بوده و اگر طرفين به هر علتي آن را در قرارداد بيان نكنند بايستي به دادگاه مراجعه كرده و دادخواست مطالبه ضرر و زيان را ارائه نمايند.
با اين وجود متعاملان مي توانند تصريح كنند كه دريافت اين وجه جايگزين تعهد اصلي نبوده، بلكه با آن جمع مي شود. يعني متخلّف علاوه بر اجراي تعهد اصلي بايستي وجه التزام نيز پرداخت نمايد.
تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل عين مستاجرهاجاره بهاي ملك به زماني كه مستأجر ملك را تصرف كرده مربوط مي شود و اجور معوقه همان اجاره به تأخير افتاده است. ولي گاهي اوقات با اتمام مهلت مقرر (مهلتي كه در قرارداد اجاره ذكر شده است) مستأجر به تصرفش ادامه مي دهد. در اين حالت مؤجر با توجه به قانون مي تواند به ازاي زمان تصرف، بعد از پايان قرارداد، از مستأجرش اجرت دريافت كند.
تعيين مبلغ اجرت المثل عين مستأجره ايام تصرف به عواملي بستگي دارد. گفتني است براي تعيين مبلغ آن بايستي با كارشناسان حقوقي مرتبط با آن مشورت نماييد.
روش قانوني مطالبه اجور معوقه و وصول آناگر مستأجر اجاره خود را پرداخت ننمايد، مؤجر مي تواند به اقامه شكايت براي مطالبه اجور معوقه بپردازد. در اين مواقع دادگاه بعد از كسر زيان هاي مؤجر و اجاره عقب افتاده از پول پيش مستأجر، باقيمانده پول را به مستأجر بر مي گرداند.
شيوه مطالبه اجرت المثل عين مستاجره و وصول آنچنانچه مستأجر پس از پايان يافتن مدت، ملك را با اجازه مالك در تصرف خويش داشته باشد، زماني بايستي اجرت المثل را به مالك بدهد كه از ملك استفاده كرده باشد. پس اگر مالك، اين اجرت المثل را درخواست كرده و مستأجر از پرداخت آن خودداري نمايد، مالك بايستي دادخواستي مبني بر مطالبه اجرت المثل را به دادگاه ارائه دهد.
دادگاه نيز بعد از رسيدگي به موضوع و استماع اظهارات دو طرف، در صورت مستحق تشخيص دادن مالك نسبت به اين پول، پرونده را به يك كارشناس رسمي دادگستري مي سپارد. كارشناس نيز با بررسي اجرت المثل ملك مزبور، با توجه به شرايط، موقعيت ملك و مقايسه آن با املاك مشابه، مبلغ اجرت المثل را براي زماني كه مستأجر ملك را تصرف كرده است، مشخص مي نمايد.
مراحل صدور دستور تخليه اماكن مسكوني و تجاري در صورت عدم تخليه مستاجرطبق قانون و پرونده هاي مشابهي كه در دادكوشا داشته ام، شوراي حل اختلاف مسئول رسيدگي به دعاوي مربوط به تخليه اماكن مسكوني است. چنانچه موعد اجاره نامه تمام شده باشد، شخص مي تواند براي گرفتن حكم تخليه به مركز قضايي مراجعه نمايد. البته بايستي در اجاره نامه، دو شاهد امضاء كرده باشند تا شورا به دادخواست رسيدگي نمايد.
مراحل صدور دستور تخليه اماكن مسكوني و تجاري در صورت عدم تخليه مستاجر
بعد از قطعيت حكم، اجراي احكام رأي را به اجرا مي گذارد. طبق قانون، مستاجر ظرف ده روز بايد ملك را تخليه نمايد. در غير اين صورت اين كار توسط دادگاه و به وسيله ماموران كلانتري محل انجام مي گيرد.
در صورتي كه مستاجر وجهي را به مالك داده باشد، مؤجر بايستي وجه را به حساب مربوط به دادگستري واريز نمايد تا مستأجر بتواند پولش را دريافت كند.
در اينجا لازم مي دانم كه پيش از پرداختن به مراحل صدور تخليه اماكن تجاري، به يك نكته اشاره كنم و آن اين است كه دستور تخليه با حكم تخليه تفاوت دارد. در حالت كلي، روند تخليه مغازه با اخذ دستور تخليه سريعتر انجام مي گيرد.
اگر بعد از پايان زمان قرارداد ملك، مستاجر از تخليه مغازه تجاري خودداري نمايد، مالك مي تواند به غير از گرفتن حكم تخليه، ضرر و زيان مربوط به اين ايّام را هم از مستأجر مطالبه نمايد.
اگر قرارداد رسمي باشد، براي اخذ دستور تخليه مغازه، بايستي به اداره ثبت اسناد رفت و با تكميل نمودن فرم اجراييه، از دفتري كه در آن قرارداد استيجاري تنظيم شده است، درخواست صدور اجراييه كرد. سپس از سوي اداره ثبت اسناد دستور تخليه صادر شده و به مستاجر ظرف ۴۸ ساعت ابلاغ مي گردد و مستاجر نيز از زمان دريافت اين ابلاغيه، سه روز براي تخليه مغازه فرصت دارد.
در صورتي كه املاك تجاري به صورت سرقفلي اجاره داده شده باشند، در حوزه رسيدگي دادگاه مي باشد. در صورتي كه قرارداد استيجاري مشمول شرايطي كه گفتيم نباشد، مؤجر مي تواند براي گرفتن حكم تخليه مغازه اقدام نمايد.
اميدوارم هيچ وقت بين هيچ مالك و مستاجري شرايطي ايجاد نشود كه نياز به تخليه اجباري باشد.
شرايط صدور حكم دستور تخليه فوريدر صورتي كه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر از تخليه ملك مورد اجاره امتناع ورزد، به خواست مؤجر حكم دستور تخليه فوري از مراجع رسيدگي كننده صادر مي شود.
اگر مدت اجاره به اتمام نرسيده باشد، بعد از تعيين وقت و در صورت بر حق بودن صاحب ملك و مطابقت خواسته او با قوانين و مقرّرات و قرارداد اجاره، حكم تخليه ملك صادر مي شود. اين را هم اضافه كنم كه حكم تخليه قابل اعتراض مي باشد.
شرايط طرح دعواي رفع تصرف عدوانيتصرف عدواني يعني تصرف در مال ديگري بدون اجازه قانون و مالك. در ايران، دعواي تصرف عدواني هم مي تواند مشمول دعواي كيفري باشد و هم مشمول دعواي حقوقي.
دوست عزيز به اين نكته هم دقت كنيد كه، براي تحقق تصرف عدواني، وجود سه شرط زير ضروري است:
سابقه تصرف قبلي خواهانتصرف بعدي خواهانتصرف بدون مجوزهاي قانونيبنابراين هرگاه فردي مالك ملكي باشد و شخص ديگري بدون داشتن مجوز قانوني ملك را تصرف نمايد، متصرف پيشين مي تواند به دادگاه مراجعه كرده و به طرح دعواي رفع تصرف عدواني بپردازد. البته اين كار با هدف پس گرفتن ملك انجام مي شود.
در رابطه با اين سؤال كه طرح دعواي رفع تصرف عدواني در چه شرايطي امكان پذير است؟ بايد گفت: خواهان دعوا فقط با اثبات تصرف قبلي مي توانند به طرح دعوا بر عليه متصرف عدواني اقدام نمايند و در اين راه به اثبات مالكيتشان نيازي ندارند.
البته مدت زماني كه خواهان، ملك را به تصرف خود در آورده است نيز بايد اندازه اي باشد كه وي متصرف شناخته شود. گفتني است اين زمان طبق عرف و نظر قاضي متفاوت است.
چنانچه متصرف عدواني، مالك واقعي ملك بوده باشد و براي گرفتن حق خويش، اقدام به اين كار كرده باشد، قانون به متصرف اين اجازه را داده است كه با طرح دعوا از دادگاه، رفع تصرف عدواني را درخواست نمايد.
فروش ملك مشاع در سال 1400طبق تجربه اي كه در حل پرونده هاي مختلف ملكي در دادكوشا داشته ام، معمولاً فروش املاك مشاع به علت تعدد مالكان و وجود اختلاف بين آن ها ممكن است كمي سخت باشد و حتي نسبت به ملكي كه تنها يك مالك دارد، كمي افت قيمت داشته باشد.
اما نكته اي كه بايد در اينجا بدان اشاره كنم اين است كه هر كدام از مالكان مشاع مي توانند بدون اجازه مالكان ديگر نسبت به سهم شان اقداماتي از قبيل اجاره و فروش را انجام دهند.
اگرچه به موجب قانون، فروش سهم مشاع ممكن است؛ اما هر نوع تصرف مادي در آن منوط به گرفتن اجازه از تمامي شركا مي باشد. اين را هم عرض كنم كه به علت وجود مشكلات در تصرفات مادي ملك مشاع، مالكين سعي بر خاتمه دادن وضعيت ملك مشاع داشته و مي خواهند ملك را از اين حالت خارج نمايند.
آشنايي با انواع دعاوي سرقفليدعاوي سرقفلي يكي از رايج ترين دعاوي ملكي در مراجع قضايي است. دعاوي مرتبط با سرقفلي با عناوين مختلفي در مراجع قضايي عنوان مي شوند. مثلاً دعاوي مطالبه حق سرقفلي، تجويز انتقال سرقفلي، تجويز تغيير دادن شغل در سرقفلي، تخليه سرقفلي از سوي مالك و …
انتقال سرقفليانتقال سرقفلي بدون رضايت مالك تخلف به حساب آمده و مالك مي تواند براي احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نموده و با پرداخت نيمي از سرقفلي آن را تخليه نمايد.
البته راهكار ديگري نيز وجود دارد و آن اين است كه اگر مالك به انتقال سرقفلي رضايت نداد، شما مي توانيد به دادگاه رفته و مجوز انتقال سرقفلي را از آنجا بگيريد.
طرح دعواي تخليه سرقفلي به دليل تغيير شغلطبق قانون، در صورتي كه مكان كسب و پيشه براي شغل خاصي اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون گرفتن رضايت از مؤجر، شغلش را تغيير دهد، مالك مي تواند به طرح دعواي تخليه سرقفلي بدون پرداختن حق كسب اقدام نمايد. مگر در حالتي كه شغل جديد مشابه شغل قبلي باشد.
چنانچه شغل جديد از نظر ضرري كه به ساختمان وارد مي نمايد، نسبت به شغل قبلي مضرتر باشد، ممكن است اين تغيير شغل نوعي تعدي و تفريط به حساب آيد. در اين مواقع مالك سرقفلي مي تواند به طرح دعواي تخليه سرقفلي اقدام نمايد.
طرح دعواي مطالبه حق كسب و پيشهطبق قانون، اگر مستاجر از حق و حقوق ذكر شده در قرارداد سرقفلي، تعدي يا تخلّف نكرده باشد ولي مؤجر تخليه ملكش را بخواهد، مستاجر مي تواند به طرح دعواي مطالبه حق كسب و پيشه اقدام نمايد. به خاطر داشته باشيد كه طرح دعواي مطالبه حق كسب و پيشه يك دعواي مالي به حساب آمده و در دادگاه محل ملك تجاري مطرح مي شود.
رسيدگي به دعاوي سرقفلي، در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي بوده و از صلاحيت شوراي حل اختلاف خارج است. بنابراين رسيدگي به دادخواست دعاوي مرتبط با سرقفلي بر عهده مراجع قضايي صالح است.
به عنوان يك وكيل ملكي در تهران بارها شاهد بوده ام كه بسياري از افراد به اشتباه دعواي خود را در مراجع قضايي غير صالح طرح مي كنند كه باعث رد شدن دعواي آن ها مي گردد.
تفاوت مفهوم سرقفلي و حق كسب و پيشهسرقفلي پولي است كه مالك در ابتداي زمان اجاره مي گيرد تا مكان را اجاره دهد. گفتني است اين پول به غير از مال الاجاره اي است كه مستاجر پرداخت مي كند.
اين در حالي است كه حق كسب و پيشه، حقي بوده كه به صورت تدريجي براي مستاجر بوجود مي آيد. يعني پس از اين كه مستاجر شروع به فعاليت كرد و اعتبار كسب كرد، حقي برايش بوجود مي آيد. به اين حق، حق كسب و پيشه مي گويند.
موارد از بين برنده حق سرقفليمواردي كه باعث از بين رفتن حق سرقفلي مي شوند عبارتند از:
يكي از مواردي كه حق سرقفلي را از بين مي برد انتقال به غير است. اگر فرد اقدام به انتقال سرقفلي كند، مالك مي تواند با پرداخت نيمي از حق سرقفلي به خريدار، محل سرقفلي را تخليه نمايد.مورد ديگري كه موجب از بين رفتن حقّ سرقفلي مي شود، تغيير شغل است. اگر در سند مربوط به سرقفلي، شغل خاصي قيد شده باشد و مالك سرقفلي بي آنكه از مالك رضايت گرفته باشد، تغيير شغل دهد، تمام حق قانوني او از بين رفته و مالك مي تواند بدون پرداخت وجهي ملك را تخليه نمايد.مورد ديگر زماني است كه صاحب سرقفلي يعني كسي كه حق كسب و تجارت دارد، نسبت به محل تفريط يا تعدي نمايد، حق سرقفلي او از بين رفته و مالك مي تواند بدون پرداخت وجهي ملك را تخليه نمايد.عدم پرداخت اجاره از ديگر اسباب تخليه سرقفلي است. صاحب سرقفلي بايد در مدّت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره اقدام نمايد. قانون هيچ گونه بهانه اي را براي پرداخت نكردن اجاره از سوي مستاجر نمي پذيرد. در اين مواقع، مالك بايد با ارسال اظهارنامه اي نسبت به درخواست آن اقدام نمايد. هرگاه پس از دو بار ارسال اظهارنامه، مستاجر براي بار سوم اجاره را به وقت پرداخت نكند، مالك مي تواند نسبت به تخليه ملك از طريق اداره ثبت يا دادگاه اقدام نمايد.شرايط تخليه سرقفليدر هنگام عقد قرارداد در مورد سرقفلي، مالك و مستاجر بايد با يكديگر توافقاتي را انجام دهند. اين توافقات به شيوه هاي زير انجام مي شود:
در هنگام عقد قرارداد، مالك و مستاجر بايد با يكديگر توافق نمايند كه مالك بايد هر ساله ملك را با يك نرخ اجاره متعارف سال جديد به مستاجر اجاره دهد. اگر با اتمام قرارداد، مالك از مستاجر بخواهد ملك را تحويل دهد، بايستي مبلغي را به عنوان حق تجارت به مستأجرش بپردازد.در زمان عقد قرارداد، مستاجر بايستي مبلغي را به مالك بپردازد. بنابراين در زمان تخليه سرقفلي مالك بايد ملك را بر اساس قيمت روز محاسبه نموده و به مستاجرش پرداخت نمايد.نكته اي كه در اينجا بايد به آن توجه نماييد اين است كه، هم قرارداد بايستي عنوان اجاره به خود داشته باشد و هم مستاجر بايستي مبلغ را با عنوان سرقفلي به مالك پرداخت نموده باشد.در زمان عقد قرارداد، دو طرف بايد توافق نمايند كه مالك بايستي تا هنگامي كه مستاجر قصد داشته باشد بماند، قرارداد را با همان قيمت قبلي تمديد نمايد. در اين صورت با اتمام قرارداد، در صورتي كه مالك تمايلي به تمديد قراردادش نداشته باشد، بايستي مبلغي را به مستاجر به عنوان سرقفلي بپردازد.در رابطه با اين سؤال كه درخواست تخليه ملك بايد به كدام مرجع تقديم شود؟ بايد عرض كنم: طبق قانون، چنانچه ملكتان مسكوني باشد، بايد به شوراي حل اختلاف و اگر قرارداد اجاره شما مربوط به املاك تجاري و سرقفلي باشد، بايستي به دادگاه مراجعه نماييد.
تشخيص ميزان و ارزش سرقفليميزان و ارزش سرقفلي به كيفيت ملك و موقعيت محل بستگي دارد. همچنين محاسبه ارزش سرقفلي به اراده و توافق مؤجر و مستاجر بستگي دارد. به اين شكل كه مالك ارزش سرقفلي را تعيين كرده و مستاجر نيز مي تواند اين مبلغ را پذيرفته يا از معامله مورد نظرش انصراف دهد. بنابراين در تعيين ارزش سرقفلي مستاجر هيچ گونه اختياري ندارد.
سرقفلي به چه كسي بايد پرداخت شود؟مبلغ سرقفلي فقط به مالك پرداخته مي شود. بنابراين رونق تجاري در تعيين مبلغش تأثيري نخواهد داشت.
شيوه انتقال ملكي كه سر قفلي آن به فرد ديگري تعلق داردسرقفلي به ۳ روش قضايي، قهري و اختياري منتقل مي گردد. زماني كه از سوي مقام قضايي حكم داده مي شود كه سرقفلي بايد انتقال يابد، در اين حالت، انتقال قضايي مي باشد.
در انتقال قهري، فردي فوت كرده و حقوق حاصل از حق كسب و پيشه به وراث شخص منتقل مي گردد. در انتقال اختياري نيز، سرقفلي با ميل مالك به شخص ديگري منتقل مي گردد.